2017年度上半年发展部总监述职总结
2017年上半年，随着集团四化管理、12字方针指引的逐步深化，团队搭建、部门管理、业务开展也在阵痛中一步步真正走向专业化、精细化。随着上半年国家政策的突变，土地政策、金融政策、全国众多城市的限购政策、珠三角各地土地提供方的报价越来越高，使得我们发展部的项目开发工作面临越来越严峻的困难和考验。尽管我们在市场拓展项目过程中不断努力，尽一切可能挖掘身边的机会与资源，其中一些质地不错的项目也经过多轮次磋商谈判，但还是没有为集团取得优质可开发项目落地做出成绩，带着深深自责将上半年工作做如下重点汇报：
一、 工作结果
1、土地储备及重点项目推动
以深莞惠三地为土地储备战略方向，上半年接洽项目26个，实地考察项目13个（项目涵盖深圳惠州东莞等珠三角区域以及河南省等经济发展潜力区），完成项目投资收益分析报告15个，完成市场分析报告2份。重点项目推动进展完成情况：
Ø 镇平玉雕珠宝特色小镇：A、2017年6月9日集团与镇平县政府签订合作框架协议；B、与江苏特色小镇团队进行接洽，安排刘主席、刘郁总对杭州特色小镇项目进行考察学习；C、筹备尽调工作内容及安排，牵头组织了第一次镇平项目尽调活动(6月26日至30日)，团队到镇平项目地，对地块情况、周边规划、政府优惠政策、项目报建、公司注册、市场情况等进行实地调研；D、同时由王先琳院长带队组织了媒体采风团前往镇平实地考察，为项目顺利实施扩大影响力。
Ø 南阳诚发项目：已经完成债转股的融资方案，利用江苏团队对接实操，后续需要诚发公司方面配合落实具体实施。
Ø 博罗杨桥镇项目：经过多轮洽谈，已经与杨桥镇政府取得良好的合作关系，政府方面非常支持本集团在该片区的开发理念，并详细告知之前与江西庄总拍地的经过及我们可能产生的风险。原计划与政府将签订合作框架协议，但由于此前庄总与政府签过协议，需先与庄总洽谈并完成收购，但由于对方临时加价50%，并要求一次性付款，交易条件不符合我方将项目暂时搁置处理；
Ø 中国长寿湾公共休闲小镇：尽管2017年农历年前，村里已将合作信息进行公示，也获得90%村民同意，但由于年后海滩意外死过游客，造成村里官司纠纷，同时村里领导班子换届，最根本的是村里严重推翻及变更合作条件致使该项目无限期拖延搁置。
Ø 中国惠州龙华孝道和谐小镇：经多次对项目实地考察及同当地政府领导班子研讨论证，发现PPP合作模式政府方面仍有较大异议，意见始终不能达成统一，拟签订双方合作框架协议推进受阻；目前有意策划另在惠州马安镇文天祥故居转嫁植入孝道小镇。
Ø 深圳北站项目：持续与政府互动，向区政府提出申诉，争取项目规划推动中占据主动，期望年内完成报建工作。
Ø 惠阳金钻公馆项目：在项目的整体操作上进行管控，无论从内部的工程质量管理、营销工作铺排、物业管理、客服管理，还是从外部的客户退房纠纷、金融机构对接、总包商与分包商管理、政府部门沟通等方面都严格按照集团的四化管理大方针下进行督导，2017年上半年实现销售168套，面积10770平米，成交均价12457元/平米，合同金额1.34亿元，整体达标率95%，其中今年3-4月，完成了集团制定的85套阶段性营销目标（达标率100%），保证了集团的资金回款需求。
2、专题研究
针对目前地产开发的大趋势，国家政策导向及中裕冠集团的自身优势，将研究的重点放在特色小镇、旧改项目、惠阳市场上：
Ø 特色小镇：将特色小镇的发展背景、政策红利、地域特点、产城融合、旅游景观资源利用、人文挖掘、新型的融资开发模式等进行重点深入研究；
Ø 旧改项目：搜集深圳城市更新和旧改政策文件10份，对旧改流程和要求进行深入研究；
Ø 惠阳商铺市场专题研究：由于惠阳地产开发的真正利润在商铺的销售上， 因为对惠阳商铺的价格、销售率、产品特点进行专门调研，形式专项研究报告，为后续土地价值测算提供依据。
Ø 操作沉淀及其他可行性项目积累：将原有项目投资收益测算模型进行优化和更新，收益测算更加客观。另外，我们也对土地增值税、营业税、各地限购限贷政策及区域特色进行专题研究。
3、融资支援
A、主导完成农商银行第二次追加贷款3000万元工作；B、与中融、信达、红岭创投、银行、证券、基金公司等多家金融机构进行项目融资对接；C、协助前海年丰基金公司进行私募牌照备案，个人高管资格认证获协会审核通过；D、云南林权项目融资前期筹备工作。
4、部门管控
起草完成集团发展部门岗位功能及工作制度。
二、 存在不足
1．没有达成既定的土地储备任务目标；
2．对当地的房地产政策、土地特点、历史情况及发展趋势研究不够深入，容易被土地方制造的假象迷惑，导致前面接洽周期过长，实际交易成本过高影响成效性。
3．部门整体人力配备不足，对于整个土地储备过程中的地块拓展、可行性分析、投资收入分析、融资分析、项目立项及报建、规划设计等环节的把控能力不够，难以实现精益求精的工作成果；
4．对于疑难地块的处理能力有待加强；对于特定资源地块的规划能力有待提升；
5．地块储备仍然以传统的自主项目开发为主，其他商业模式的开发合作方式思考较少；
6．项目投资收益及风险评估的甄别能力有待加强。
三、 改进措施
1、结合国家政策及市场实际情况，制定严谨的可行性强的土地储备计划；
2、多渠道拓展项目来源，尤其是符合村企合作条件、政府土地招拍挂、单一股东等可落地可快速推进项目，调动公司所有员工的积极性并通过外部奖励的方式拓展外部渠道；
3、增加多维度的专业人才储备，充分掌握地方政策与法规，融投资规律、可行性分析、项目规划等专项能力，提高项目的投资回报与风险规避；
4、研究新的地产开发模式/商业模式，除了传统的盈利模式，多向纵深领域寻找机会；
5、适时地进行政府部门的公关，提前获悉利好政策，借势达成自身的土地储备计划；
6、总结并优化符合集团需求的一套项目评价体系，目前依据的投资开发原则是：A、深莞惠三地项目，重地段位置，规模不限；B、熟地，手续基本齐备，交易后可以立即开发；C、生地，成本地价足够低便宜，宜储宜转宜合作宜开发，条件是提升项目拓展效率；
7、做专题研究：增加对特色小镇、旧改项目、产业地产的研发投入，形成中裕冠特色地产开发的专业力量，提升公司的专业形象。
发展部总监：董建辉
2017年7月3日
