2013年1月14日至15日，瑞银证券“第十三届瑞银大中华研讨会”在上海举办。会议由瑞银证券主办，和讯股票作为网络支持媒体，报道本次研讨会。
瑞银证券中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖发表了2013中国房地产行业展望的精彩演讲。李智颖认为房地产行业2013年基本上政策没有太大的改变，下半年可能会出现一些风险。
以下是演讲及问答实录：
主持人：非常感谢各位媒体朋友参与我们瑞银2013年大中华研讨会，我们本场媒体见面会主题是中国房地产行业展望，今天担任主讲嘉宾是瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖，下面我们欢迎李总为我们做一个演讲。
李智颖：大家好！
我基本覆盖中国大陆和香港房地产行业公司以及行业市场，我估计大家比较关心可能是中国大陆，所以我在PPT主要叙述中国大陆房地产的情况，如果有什么问题关于香港房地产我也可以回答你们。
我们对行业2013年判断基本上政策没有太大的改变，从现在的情况，我们昨天做了一个特别的交流，两位专家的意见都差不多，最大的风险就是最近一线城市价格相对比较活跃一点，所以大家就担心如果价格升得太厉害的话可能他们会出一些政策，这个说不定。如果说要担心就是在2013下半年的事情，基本是7月份以后的事情了。
另外我们比较担心，我们基本从2012年下半年看到供需情况，我们主要看覆盖了40到50个城市，也看每一个主要地区，比方说珠三角、长三角等等，主要地区的供应数据都可以拿到，在新开工方面一些三线城市还是比一线需求增长更多，所以我们担心在超过需求供应太多的问题还是在三线城市，从2012年下半年，基本从第二季度开始三线城市的问题比较特殊。
价格方面我们不觉得有什么很难的空间，因为政府也不愿意看到价格出现太大增长。我刚刚从两个城市回来，现在还是有很多首次置业买家，你现在去宁波等二线城市还是可以拿到房贷优惠政策，所以银行还是比较支持的。最大的风险要看在下半年，如果中国对通胀控制不了对银行业有点影响，起码在头三个季度我们认为通胀会控制一下。我们在价格的感觉浮动在跌5%到涨5%，基本没有太大的变动，很多公司也表达了他们的想法，他们想到在今年的增长主要是靠卖得多，而不是卖得贵一点，所以可以说大家对今年的预期都比较合理。
这是比较明细的表，这是分开一线、二线、三线、四线的城市，我刚才提到的供应在三四线城市问题比较大，因为公寓楼比较多，我们觉得在价格的压力还会在三线、四线城市比较多。我知道在外面出了很多关于户口，政府把农民移到市区，这可能对三四线城市的带动有一个比较大的影响，影响肯定有，只是说如果从2013年刚刚推出的户口情况，特别是对二线城市影响比较大，可以想一下，大部分人头一轮都是喜欢去二线城市拿到户口，不一定在三四线城市拿户口，这是我的了解。
再看一个表，从2006年到2013年，中国总需求和总供应的关系，可以看到在2007年到2009年是最好的时期，2010年也是，基本都是供不应求，到2011年问题开始大了，然后到2012、2013年应该保持在比较高的水平。我刚刚说了那些供应其实比较集中在三四线城市，我们估算如果在一个平常稳定的市场来说，明年在中国可以看到的需求应该在8.7亿平米，如果是100平米一个单位，一套房子大概在800万左右，基本在2013年应该达到比较稳定的情况。
我们刚刚说了稳定需求的情况没有包括投资的需求，你可以看到明细中，我们从郊区搬到市区，还有一个最大的需求支持是改善性需求，我去年看到改善性需求是对房地产特别重要的支持力量。我们今年也看到很多表，主要是看新开工，还有在建面积的变化，在建面积最新11月底的数据还是增长了7%，新开工比去年减少，我估计到2013年第二季度可以看到新开工会增长，实现一个正增长的情况。大家看到在过去一两个月，很多土地都成功拍卖，所以土地供应增长肯定对新开工有一个拉动作用。
我们刚刚说一个分析要特别看每一个地区，那个表是分开限购和非限购的供应与需求的关系。其实没有做那个表的时候我一直以为在2012年在限购实行一年多的时候，肯定需求会有压力，我本来以后没有限购的城市应该增长会比较稳定，其实得出来一个数据是刚刚相反，有限购的城市2012年的增长12%，没有限购只增长1%。我和好几个开发商交流过，在经济环境没有太明朗的时候，三四线城市的人不敢去买楼，基本可以说他们购买意向小，但他们的收入比较稳定，他们大部分做生意好几年了，所以累积的财富和三四线不同，所以他们会“勇敢”去买楼。在2012年上半年，虽然整体经济不是太乐观，他们还是支持房地产。没有限购的城市肯定增长很多，17%是2012年的增长，主要是跟2010、2011年新开卖的土地在三四线城市非常多，在一二线城市，因为本来城市已经发展到一定程度，可以拿出来拍卖的土地不是很多。2012年底，有限购的城市剩下来的供应是四个月，没有包括在2013年会推的新盘。在没有限购的城市，还有大概八个月没有卖掉，为什么在一二线城市你会看到北京、上海的价格比较高，其他的杭州供应比较稳定的地方供应做得蛮好的，需求也比较好，这是和三线城市最大的不同。
一个更明细的表，我们不可以放所有的城市进去，因为太多了。我们拿出来六个比较大的城市，然后也覆盖了差不多中国所有的地区，在每一个地区也分了限购和非限购，不是整个地区有限购，而是某一个比较火的城市有限购。可以看到基本上每一个地区都是限购城市的供应需求，应该说存货比较少，对于比较特殊的地方，比方说海南，海南现在基本供应不足，在没有限购的海南部分供应还是存货特别多。我们去算供应的时候，主要是看新开工，可以说新开工不是每一个盘最后会推出来拍卖，为什么我们还要用这个数据呢？因为在中国，基本上你要数一些预售的量，我们看未来只是几个星期或者一个月的数据，不会看整年的数据情况，基本看不到，所以我们只可以看一个新开工，新开工最好看到高高低低的情况，数据可能有一些水分，但起码今年如果增长30%肯定是一个增长，可能最后不是30%，可能是20%多，起码在比较的时候比较容易一点。我刚刚说是从每一个城市可以预售的存货，差不多每个城市都有一点改善，主要是一二线城市比较多。
我们看一个价格情况，最多是每一个月放出来的前10大城市的数据情况，有几个城市有压力什么的，看得出来是最新数据，从每一个月的价格趋势有更多城市有价格上涨的压力，我们如果说从政策来说比较担心的问题，我估计国家也是不允许价格增长太快太多，所以也可以说是其中一个最大的政策风险。
再看2012年的保障房情况，2012年他们目标已经超过了目标一点点，很多人担心保障房会影响到商品房的情况，其实我们在下面的表，保障房的数据36000万要建好的目标，如果2018年全部完成的话，随着它覆盖低收入人群达到55%，这是比较乐观的情况，为什么呢？大家都听到很多，现在竣工保障房和新开工保障房还是有一点差距，以在市区住的人来说总的保障房覆盖是20%多，还没有达到香港、新加坡的保障房存量50%、80%的水平，香港、新加坡是用20多年才达到50%的目标，香港肯定跟中国大陆没有比，香港是一个太小的城市。以中国大陆来说，能够在十年以内可以达到20%多的覆盖水平已经很快了。一个数据是外国人看得比较多，外国报道中国房价太高，很多人买不起，泡沫很大，去年价格压力很大。整体来说政府做的东西已经有效用了，泡沫的压力没有几年前那么大。
一个数据是很多投资在万科、中海等房地产公司比较看重的数据，很多人都说中国现在竣工和新开工数据已经很大了，那么增长在哪里呢？其实我们觉得增长最主要是那些大公司在扩张他经济本身的市场占有率，如果你看右手边的图，头三大地产公司在11月底他们覆盖了市场占有率是7%左右，比去年增长很多，你要明白这对某一个公司来说增长1%的市场占有率都不容易，因为数据太大了，他要覆盖的城市很多。也没有最后所有的上市公司可以覆盖50%，那肯定不可能，中国的城市太多了，你怎么可能覆盖那么多，如果达到30%多已经可以说是大公司控制整体市场的能力肯定比五年前更好。这其实也是政府想做的东西，他们觉得要控制每一个房地产公司的供应量主要是控制他们每一个房地产公司的供应量。
商业地产在去年开始是比较重要的课题，本来很多房地产公司因为限购的关系，他们变成一个商业房地产商。商业房地产如果从拍地、新开工数据和总市场也是占有率20%到30%左右，目前大问题不是在一线城市，上面图主要是北京和上海等一线城市，一线城市自然新开工多，但也没有二线城市问题那么大。二线城市的原因主要是很多房地产公司想卖掉他的商业房地产，也有一些自己运作，有几个例子，比如说沈阳、成都都是一些商业地产特别新的商场开工、竣工最多的城市，比如恒隆在沈阳有两个商场运作比较困难，比如LV要不要五个商铺呢？在同一个城市肯定不需要，所以竞争对恒隆以前他的租金能力比较高，供应太多的话他还有一段时间才可以有比较稳定的租金能力。
基本以上就是我要说的房地产行情，大家有什么问题呢？
新华社：想问一下关于大开发商和中小开发商今年面临的情况，你刚才提到更多中小开发商会挤出市场，他们更多是集中在二三线城市，您在报告中提到今年二三线城市形势更为严峻，那中小开发商是否会面临比2012年更残酷的市场竞争。另外您有没有数据，今年有多少开发商退出市场？
李智颖：比较难判断有多少小开发商要退出市场，刚刚我的表中有体现，如果在2013年他们还是会增长的，对很多房地产公司总的来说，房地产最差的情况已经发现了，应该是在2011年底到2012年上半年，主要是银行信贷很紧，新放贷款差不多停了。那个时候无论是股价还是销售，他们都面临很大的压力，我估计现在如果是有实力的公司他们在银行借贷方面、信托方面可以做到一些重新借贷，所以他们的情况肯定好很多。不过对于没有上市公司，已经差不多一年的情况是银行借贷没有像以前松动，所以他们要卖自己的盘或者是财务上的安排应该差不多安排好了，没有上市公司、比较小的公司肯定会继续下去。再看到另一轮很多公司他们会倒闭，可能已经在去年发生了。另外一点，从信托贷款来说银行他们自己借贷也选择比较偏了，主要选一些有上市和财务能力高的公司。我也明白有一些公司是小规模的，他们的好处是现在盘可能卖不掉，他就差不多停止继续投资，不一定要倒闭，不一定会继续离开市场。其实本来在去年的时候最大的压力是那些本来想增长，买了很多土地的中型房地产公司，他们当时可能计划进行IPO，他们投入最大，因为他们买的土地面积太多了。
问：我们看到土地市场各大城市开发商拿地很积极，价格很高，您预测全年房价有上下浮动5%，地价已经这么高了，房价没有上去，这会挤压他们的利润吗？第二讲商业地产，您讲到二三线城市的商业地产有泡沫风险，我们会看到泡沫什么时候会破，商业地产主要是讲商场还是讲办公楼，还是都包括在里面？
李智颖：在土地的拍卖，因为土地比较难看，这和楼房不同是比较难找同一个土地差不多的位置去评价格上涨还是下跌，大家看到最近房地产公司为什么比较活跃去买地，主要是地方政府自己本身推了比较多，比较好的位置的土地，我跟很多管理层沟通，他们在年初的时候不是不想买，就是那个位置太差了，因为大家都知道，现在市场是卖给使用者，他们把位置看得特别重，所以基本上用的每一分钱都很小心。大概第四季度地方政府开始推一些比较好的位置，市场就活跃了一点。不过也要看，从最新拍卖出来的土地去评他们可以拿到的毛利基本还在30%到35%的区间，就以现在的价格来说，我觉得也没有高到没有盈利能力，肯定50%的毛利比较难做到了，因为政府自己本身也很了解他现在的土地价格，为什么在上半年没有推那么多土地，因为他自己知道那个位置会卖更好的价格，所以不想浪费他的土地资源。
另外一个商业地产，商业地产可以说从一个新开工的表中，商业地产在中国分类比较模糊，你看到我们有一个办公楼数据，然后商场不只是商场，因为政府的数据没有分出来，所以我们也分不出。主要的数据就是一线和二线的大城市，如果比方说2010年新开工增长40%，如果他们全部竣工的话肯定压力蛮大的。现在为什么还没有看到更差的情况呢？因为很多人本来投钱在住宅，现在投钱在商业地产，你也明白中国投资者不像外面的投资者，他们看回报率没有香港、新加坡的投资者那么重，他们觉得位置好的商业地产未来的潜力还在，所以泡沫最后会不会有更大的风险就比较难说。前年在办公楼，特别在一线城市办公楼的投机需求特别大，很多公司自己本身要想买自己的办公楼，比如银行和保险公司，他们基本在广州等很多大城市都自己买了办公楼，所以也对整体需求有拉动作用。不过如果在未来的话，一方面自己买自己办公楼的需求没有去年和前年那么火。
上海证券报：我想请问一下，瑞银如何评估2013年房地产政策收紧的政策风险，例如房产税的政策会在什么城市推出，什么城市扩大试点，一旦政策推出对市场的影响会是怎样的？
李智颖：我们现在从很多渠道听到的说法房产税在2013年下半年要推，因为是换届的原因。可以肯定不会全国去推，现在媒体说主要是一线城市，因为现在上海和重庆两个城市收房产税，其他的一线城市没有，只是去年年中刚刚完成系统联网，所以一线城市，包括深圳、广州、北京的机会可能比较大，如果要推房产税的话，主要是他们的基础比一二线城市更好。如果你看上海、重庆现在的房产税，可以说在头一轮刚刚推的时候对大家的感觉不好，特别在上海，但是如果你看现在两个城市总的来说，从2012年房产税收的钱低于一个月地方政府卖地收入的钱。因为本来房产税的说法要为地方政府增加另外一个从土地，从房地产的盈利渠道，是增加收入的，大家都明白地方政府为什么在房地产打压的情况下注意他们的财务状况，所以房产税推出的原因是这样的。如果跟上海、重庆的征收利率差不多，在一线城市可能有一些细分影响，大概几个月以后，可能影响没有那么长期。要对房地产有影响，肯定要等到税率增长到某一程度，大家都觉得对我投资真的有影响，可能到更高的水平才会影响到，如果像上海、重庆的话影响会比较轻。
彭博社：明年您对contract sales预期，房价也有一个预期，我想请问一下，今年开发商股票涨得比较好，明年对您开发商的股票怎么看，同时在选股方面给投资者什么建议？
李智颖：我们对某些股票公司不可以在媒体上说得太明细，总的来说我们觉得2013年除非有其他外围因素，什么美国、欧洲一些不好的影响，如果没有的话，基本是比较稳定的一年。如果选公司我们的判断主要看哪一个公司他们在成本控制，我们刚刚说过，在价格涨幅不会太多，稳定在一个水平，所以说你的盈利能力最主要靠你控制成本，然后你拥有的土地储备，你自己要推的新盘在哪里。我们看法从最基本的供需平衡去看，所以我们要做那么多供求关系的分析，要看哪个公司拥有地块的位置是最好的，就是在小供应的城市特别多，他卖楼的能力肯定最好。我们再看推动股价的能力还是第一看每个月合同公告的销售增长能力怎样，卖得快于目标还是差于目标。然后看比较新的数据是平均价，我们在未来两个月，很多公司要公布他的2012年全年报，今年下半年很多公司自己本身看到毛利率有明显的下降压力，这和本来的预期有一定的差距，具体要看某一个公司。大家开始会明白，很多销售是好，也要看是否是降价销售，所以对某一个公司主要看两点，就是平均价和每一个月以及每个季度的合同销售情况。
新华社：我比较感兴趣您刚才一直在谈2013年，如果从未来五年来说，您觉得一二线城市还是三四线城市房价上涨潜力更大呢？
李智颖：如果从比较长期来说，肯定是三四线城市。第一，他们土地比较多，如果从房地产公司来说可能运作的空间比较大，另外是我们刚刚提到的户口情况，他们要推进城镇化，第一肯定是带动二线城市比较多，后期可能三线城市在未来三到五年可以看得到。最近三线城市的供应特别大，所以未来一年可以说他们要过渡到供应比较健康的周期，运作会比较好，比较健康。
财经杂志：我想问一个关于商业住宅方面的问题，从上海我看到的数据显示，其实上海第三、第四季度虽然媒体报道房价在涨，其实数据显示房价同比没有上涨，或者只有1.9%的上涨，北京情况和上海有些不同，昨天经济学家汪涛也说到房价会涨，而且反弹和回暖会持续，不知道您是否同意她的观点。
李智颖：我们第6页的表主要是针对大城市，你可以看到在上海的情况基本跟北京差不多一样，2013年供应基本增长比较稳定，需求虽然我们没有计划有很大的增长，北京在去年新拍卖的土地降低40%到50%，上海降低30%多，这肯定对供应压力没有那么大了，所以要控制价格增长是地方政府最头疼的问题。因为他们本来没有供应足够的土地，然后现在小供应对价格增长的压力就大了，中央政府看起来就不喜欢，怎样稳定是最大的问题。如果说要说政策的风险，其实在一些一线城市依然存在，主要是本来的价格永远跟需求供应有关系的。
主持人：非常感谢李智颖的精彩演讲，也感谢各位记者朋友的积极参与，本场媒体见面会到此结束，谢谢大家！（信息来源：裕冠地产 邹梅芳，3月25日）