据wind。分析师认为,商业物业市场强有力的投资回报预期将吸引更多开发商和实力企业进入这一领域。随着我国经济增长带来的需求提升和资产证券化标的范围的不断拓展,商业物业仍面临发展黄金期。
国务院推出的房地产调控新版"国五条"已走完一个完整的二季度,调查发现,新政策已逐步发挥效力,住宅市场去年四季度以来的过热迹象显著降温,与此对应,商业地产市场则持续升温。
分析人士指出,住宅市场适度降温是新版"国五条"调控意图的正确落实,而商业地产市场升温对于优化房地产开发企业资产结构、防止住宅市场过热风险传导具有积极意义。随着经济增长持续对于商业物业需求的稳步增长,未来商业地产开发商和持有、经营商业物业的企业将显著受益。
住宅市场逐步企稳
根据wind资讯数据,去年四季度以来我国住宅销售持续升温,至今年二季度,住宅销售面积累计增幅处于高位,而住宅销售额累计增幅则更高于销售面积增长。
某券商地产行业首席分析师表示,去年四季度以来住宅市场显著升温。四季度累计销售面积同比增幅虽然仅不到10%,但由于上半年多数月份住宅销售面积和销售额同比数据均下降超过10个百分点,因此四季度单季同比增幅要远高于累计数据。
相比之下今年以来住宅销售面积和销售额增幅虽然很高,但这除了延续去年四季度以来过热的走势外,更重要的是由于去年上半年的基数很低导致。自3月份新版"国五条"实施以来,我国住宅市场销售面积和销售额两项指标均实现了理性回归。根据wind数据测算,今年二季度我国商品住宅销售面积同比增速应降至30%左右,而由于去年同期基数很低,这一增速反映了市场已显著降温,新"国五条"调控目标得到有效落实。
商业地产持续升温
相比住宅市场的相对降温,今年以来商业物业升温已是不争的事实。根据wind数据,今年以来,我国办公楼销售面积始终处于高速增长态势,且进入二季度,办公楼销售面积增速显著回升。同时,办公楼销售额增速与销售面积增速之间超过30个百分点的增速缺口说明了办公楼销售价格的快速上涨。
地产行业分析师表示,与住宅市场面临频繁的调控压力不同,商业物业未收到限购等政策限制。中国稳定的经济增长带来的持续不断的办公需求和城市中心区狭小的供给限制使得我国商业物业的销售仍处于稳定增长的通道。未来,在北京、上海、深圳等中心城市开发第二、甚至第三、第四商务区已经成为城市规划难以回避的话题。此外,商业物业由于租售并举,租金收入占比高,具有稳定的现金流预期,对于开发商而言,是实现资产证券化、Reits等多种金融工具融资的有效渠道。从wind数据反映的情况看,商业物业加速的销售面积增长和更快的销售额增长不仅将拉动巨额的商业物业投资,更有利于进一步优化主要开发企业的资产结构,助其规避因资产负债过度集中于住宅领域带来的风险。
近期在北京市的调研证实了该分析师的判断。以北京市为例,政府关于在望京建设第二个CBD高端商务区的部署正加快落实。近期保利国际广场、绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO、中航投资大厦等项目正在开工建设。众多房地产开发企业已显著加大了对商业物业的投资。
多类公司或收益
分析师表示,商业物业的不断升温将使两类企业显著受益。
一是直接从事商业物业开发的房地产开发企业。无论从出租或出售角度看,商业物业收益率都显著高于住宅,虽然前期投入较大。更重要的是,通过持有商业物业回笼的租金收入可以较好地覆盖投资成本,从而减轻开发商销售压力。近年来SOHO中国转变思路加大对商业物业的持有运营就是最好的明证。
二是投资建设自用办公楼的企业。其建设自用办公楼不仅能为企业储备"硬资产",更能享受商业物业价格上涨带来的增值收益。笔者的调研也证实了该分析师的观点。根据笔者近日在北京市望京地区房地产中介机构调研得知,目前该地区顶级写字楼售价在65000元/平米-80000/平米之间,且近期有公司在该中介拟以66000元/平米价格整层购买自用办公楼居然空手而归。据此建设自用办公楼的企业可能获得巨额收益。如中航投资(600705)6月20日曾公告拟以不超过25亿元建设位于大望京的自用办公楼,该办公楼地上建筑面积超过9万平米,地下建筑面积3万平米。据此测算,即使至2016年该办公楼建成时望京地区写字楼价格不出现上涨,且忽略地下建筑面积的价值,中航投资此举也将获得不菲的投资回报。
分析师认为,商业物业市场强有力的投资回报预期将吸引更多开发商和实力企业进入这一领域。随着我国经济增长带来的需求提升和资产证券化标的范围的不断拓展,商业物业仍面临发展黄金期。（信息来源：裕冠地产 邹梅芳，7月10日）
