8月25日参加了由第一财经《中国房地产金融》、金砖汇、香江集团共同主办的2015中国房地产金融创新高峰论坛，通过聆听中国著名经济学家、原中国人民大学经济学院院长黄卫平教授及第一财经《中国房地产金融》产业金融顾问刘兵总裁的专题演讲，使人深深地感受到2015年的房地产市场转型互联网金融将成大势所趋。
在经历2014年房地产惨淡的市场后，2015年在政策刺激下，房地产市场回温。不过，随着国内经济增速变缓，房地产市场遇阻的现象并未减缓，因此，在新时期下，房企需要有转型以及创新的意识。结合万科等大地产商近年的表现，不难看出这些房地产打开在“互联网+”的强势影响下，对互联网金融领域的看重。利用互联网技术和相关工具进行资金融通、支付以及相关信息服务的业务即被称作互联网金融，它包含网络银行、P2P网络借贷、第三方支付、众筹、大数据金融和第三方金融服务平台等多种形式。与传统金融相比，互联网金融市场空间更加巨大。
互联网金融＋房地产怎么玩？
互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活，而生活中最大宗的金融交 易在房子上。因此，互联网金融＋房地产，必然成为资本追逐的游戏。一旦绑定 了房地产，可以玩出的花样必定不少。近期，各类 P2P 和众筹平台，不断联姻 包括万达、远洋、银泰等地产巨头，推出各类“互联网+房地产”产品。总体来看，目前房地产与互联网金融的结合，依托于P2P平台和众筹平台开展，前者提供与房地产相关的各类贷款，而众筹平台上的玩法更多，如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。
玩法
（1）P2P+购房者+开发商：降低购房门槛 在“房地产+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押贷款，此外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。
首付贷是伴随 P2P 行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的 首付比例都基本在房屋总价的30%以上，令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步，首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。
据零壹财经研究院监测，2014 年全年主要P2P平台的首付贷业务的交易总 额约为3到5亿元，出售首付贷产品的平台已有包括搜易贷、平安好房、搜房天下贷、房金所等9家。据零壹研究院估算，首付贷市场的总容量约为292.8亿元，因此该业务还具有较大的可挖掘空间。“中国整个房地产销售额应该差不多在10万亿，只考虑有5%的人有首付贷这种其他银行没有提供的需求，就已经是一个巨大的市场。”
（2）众筹平台+开发商+投资人：理财为主 部分众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后，依托平台募集购房资金购买，并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后，所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，所得的收益作为投资收益。
该类产品是建立在看涨房价的预期之上，可以视为线上炒房团，受市场价格波动影响较大，风险较大。
（3）众筹平台+开发商+购房者：营销为主 在前一种类型中，房子需要等待买家出现，筹资人才能获益，由于时间不确定，机会成本较高。因此，一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。 如在某平台的一个众筹项目中，事先约定在成功后的预定时间内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1.1倍，出价最高者获得购房资格，而交易溢价则作为投资收益。在一定程度上，避免了出售的不确定性。
对开发商来说，此类众筹能够有效地加快销售、消化库存，开发商虽然有让利行为，但削减了大笔的营销费用。
（4）购房者+开发商：众筹建房 为了契合个性化需求，也有企业推出众筹建房项目，购房者可参与建房的全部流程。市场已经出现的某个案例具体的操作如下：发起人通过微信等渠道发起筹资建房项目，申请人递交申请表、通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群员商议决定，建立众筹家园小区，小区的初步设计方案中，房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，可以办理银行贷款，每人限购一套，房价比市场水平至少便宜30%。
众筹建房目前开展较难，主要体现在拿地难、证照手续难、成本控制难以及个人间利益的协调难。
（5）P2P+商业地产开发商+投资人：权益类投资 以上的创新模式均集中在住宅类，近期还出现了“商业地产+互联网金融”的玩法，核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。具体的操作是平台成立关联的商业保理公司，开发商筛选购物中心品牌商，将已形成的应收租金转让给保理公司后，包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人，并由开发商提供担保。
实际：店面租约打包后做成保理业务，应收租赁就成了p2p平台的投资标的。
价值
那么，依托于P2P和众筹平台发展起来的“房地产+互联网金融”产品到底给借款人、投资人或开发商带来什么新价值呢？
（1）投资人角度
无论是筹资建房还是筹资买房，通过出售来获取溢价，大大降低了大众的“炒房”门槛，给投资人带来了新的投资途径。丰富了房地产相关的借贷产品，投资人可以从中获益。比如，目前市场上首付贷产品总体借款利率维持在较低的水平——9%左右，而给到投资人的利率在11%左右，中间 2%的利差，一般由开发商让利补贴，并提供担保。投资人的收益则来自于借款人和开发商两方，而开发商的让利一部分会转嫁到购房者身上。
（2）购房者角度
购房者也可以通过P2P借贷和众筹方式获益。
A.以首付贷为代表的借款产品，扫清了购房者的首付障碍，降低了购房门槛；
B.在以购房为目的的众筹项目中，开发商往往都有一定的让利行为，以低于市场20%-30%价格出售给购房者；
C.在筹资建房项目中，购房者甚至可以根据自己的个性化需求参与设计，这是传统途径无法做到的。
（3）二手房出售者
对于二手房的出售方，用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷，按照专家的估计，“我们给出去利率应该比其他非银行途径平均降低了30%，所以等于利率打了七折。”
（4）开发商获益不少。
a 无论是P2P项目还是众筹项目,开发商都可实现促进销售和快速去库存 的目的，同时省去了大笔营销费用；
b“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本；
c 新兴的商业地产项目，则降低了开发商大规模的资金压力，能够快速回笼 资金；
d 众筹建房能够更好地满足购房者需求，有针对性地建设购房者服务社区，大大延伸了房地产行业的商业链条。
目前“房地产+互联网金融”的玩法虽多，但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门槛，以及降低开发商的营销和资金成本，购房者的个性化需求还
未得到充分满足。由于开发商在各类模式中的补贴和担保措施，承担了较多的风险。因此，目前的互联网金融＋房地产大多是满足阶段性需求设计的商业模式，
突破性的创新还比较少。
资本监管部总监：董建辉
2015年8月27日