2012年3月以来各地楼市成交逐步回暖，使得政策面的任何变动都在搅动着楼市神经。上半年，标杆房企的销售表现较为平稳，总体上依然跑赢市场大势。主要城市土地市场持续低迷，房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减了土地供应。在限购、限贷等一系列政策的影响下，刚需占据市场，高位房价理性回归，调控效果逐步显现。随着2012年春节后信贷获取难度降低和首套房贷优惠利率的重启，以及多城市相继上调公积金贷款额度、调低公积金首付比例等，积压的刚需得以释放，二手房市场成交量大幅反弹，价格亦止跌回升。
政策走势——微调寻突破 改善性需求待释放
3月以来各地楼市成交逐步回暖，使得政策面的任何变动都会搅动楼市神经。为稳定政策预期，7月以来中央领导人及中央诸部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止变相放松投机投资性购房政策。如何平衡“稳增长”与“严防房价上涨”的矛盾，已成为当前政策走势的最重要影响因素。因此，未来各地政策微调将更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机投资性需求仍严格受限，政策调整惟有在合理区分投资投机性需求和改善性自住需求中寻求突破。
2012年以来，中央政府始终不断强调房地产调控不放松的意志。但与此同时，决策层也日益注重调控的精确性，在打击投资投机性需求的同时，也试图对合理需求尤其是首套自住需求进行支持。相较于地方政府大张旗鼓的预调微调，中央层面政策的微调动作则更为低调。近期，随着楼市成交的持续回暖，迫使中央政府进一步重申调控政策不动摇的决心，政策微调的取态也变得更为谨慎。如何平衡“稳增长”与“严防房价上涨”的矛盾，已成为当前政策走势的最重要影响因素。
（一）引导刚需入市 各地微调盛行
2011年，楼市调控全面升级，成交严重受创，年底开始，不少地方政府已试图在调控政策的各个层面进行松绑。2012年以来，在中央政府各种宽松信号的陆续暗示下，各地楼市微调新政蓄势而发，并在全国范围迅速蔓延。政策微调主要涉及限购范畴、购房优惠、房贷利率折扣、房源解禁、土地出让、缓解开发商资金压力等多个层面。
（二）首套房贷开闸 中央微调谨慎
随着住建部、央行先后释放满足首套房贷需求的信号，“微调”便不再只是博弈的代名词，其中力挺刚需的微调措施逐步演绎成一种自下而上的纠偏行为。相较于地方政府大张旗鼓的预调微调，中央层面的微调动作更为低调。3月以来各地楼市成交逐步回暖，使得政策面的任何变动都会搅动楼市神经。但是，中央微调取态更趋谨慎，数度重申调控绝不放松的决心，微调须以不扰乱政策预期为前提。
（三）改善需求释放后市政策焦点
在中央调控不放松的当下，限购将继续存在，但在既定框架内的预调微调仍将常态化。地方政府应深入考虑限购政策如何区分投资投机性需求和改善性需求，信贷政策如何更好支持自住性需求，并做好相关政策贮备。而微调的力度和出台时机则需要审时度势。
标杆房企——行业加速洗牌 生存依然严峻
2012年上半年，标杆房企的销售表现较为平稳，总体上依然跑赢市场大势。凭借着雄厚的资金实力，大型开发商在新一轮的行业洗牌中占据优势，适应市场变化的能力增强。下半年开发商的销售和资金依然面临严峻考验，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解库存压力依然是开发商年内面临的艰巨任务。另一方面，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略改变，土地市场有望走出低迷行情，对于有实力的开发商来说，依然存在拿地扩张的机会。
（一）销售稳中有升 量价交换奏效
2012年上半年，标杆房企的销售走势较为平稳，基本维持了逐月小幅回升的趋势。十大标杆房企总合约销售金额约2996亿人民币，较去年同期增加12%。其中，招商销售金额的增长速度最快，约为112%；仅有三家房企销售额出现小幅下滑，分别是恒大、雅居乐和万科，销售金额同比分别下降17%、10%和4%。由于标杆房企年初拟定销售目标时比较保守，因此从完成销售任务的情况来看，标杆房企普遍符合预期。其中，中海的销售金额为529亿人民币，已完成全年销售任务的81%，表现最为理想。
回顾标杆房企上半年的销售走势，1-2月份，受春节影响，标杆房企的成交量亦陷入低谷。进入3月份以来，由于节后刚性需求集中释放，再加上房企加快推盘节奏并广泛实行低价促销的策略，标杆房企的销售业绩开始逐渐回升。5-6月，保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售销售金额都超过100亿元大关，成为市场佼佼者。6月份，标杆房企的总销售额首次突破700亿人民币，创出历史新高。销售回暖的主要原因一方面得益于调控大环境的改善；另一方面开发商亦积极探索适应市场变化的策略。
（二）信贷环境好转 融资成本下行
房地产行业属于资金密集型行业，尤其是国内的开发行业，对外部资金的依赖很大。自2010年4月份进入调控周期以来，国内融资环境持续收紧，极大地制约了行业的发展。今年以来，随着准备金率、利率的多次下调，信贷环境开始好转，连续3月新增人民币贷款的累计同比增长率开始转负为正。截止到2012年5月底，今年新增人民币贷款合计为39338亿元，较去年同期增长11%。
（三）竞争格局变化 行业洗牌加速
2012年前5个月，全国商品房累计销售额为16932亿人民币，同比下降9%。而同期标杆房企的销售额增加9%，标杆房企仍跑赢市场大势。十大标杆房企的市场占有率加速上升。在2008年至2011年4年间，其市场占有率从7%上升至9%，仅上升两个百分点。但2012年上半年，十大标杆房企的市场占有率从去年年底的9%增加约四个百分点至13%，产业集中度进一步提升。其中，万科、中海、保利的市场占有率分列前三位。
（四）库存居高难下 去化任务艰巨
2012年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方“微调”政策的陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。通过对上半年市场形势的分析，我们认为目前开发商仍面临销售和资金的双重压力。库存量高企依然是各家开发商必须面对的巨大挑战。
土地市场——供需持续低迷 平稳向好可期
2012年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。土地市场的不景气源自于持续两年的楼市调控，然而随着今年3月份以来住宅销量的持续回升，以及土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情。6月京穗“地王”的出现以及溢价成交增多，表明土地市场已显露转机，然而高企的流标率却显示市场尚未完全回暖，下半年土地市场将在限速中前行。
（一）成交低迷 房企取态谨慎
不同于2011年调控下居住与商办用地的分化，商办用地火热势头在今年未能延续。2012年上半年整体土地市场持续低迷，居住、商办用地成交量同比均大幅缩减。1~6月13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别下降约42%及35%，土地出让金同比下降超过4成。
房企购地意愿不强、流标率高企，致使政府大幅缩减供应是土地成交量大减的直接原因。为了控制大量流标对市场可能产生的不良预期，各地政府在土地供应环节普遍采用“预出让”制度，以确保上市地块能够最终成交。因此，受2011年10~12月流标率激增影响，地方政府在2012年上半年明显放缓了供地节奏，流标情况也随之明显改善，但依然处于近年来的较高水平。
（二）价格松动 市场终显转机
由于2011年的土地市场一片惨淡，为了吸引房企购地，2012年起部分城市便率先开始调整土地出让底价，地价出现明显松动。这些城市调整了前期流拍地块底价，重推底价普遍下调约15%以内，土地低价入市已成为普遍策略。2012年上半年13个重点城市中约56%的成交地块出现实质性降价（相比前期同区域、同质地块），价格降幅普遍在2成以内。
普遍的底价成交充斥了整个2011年，原有的“限地价，竞配建”拍卖模式成为多余，土地底价成为成交唯一的决定因素。2012年上半年，为了维持土地市场的成交量，各地除了地价松动之外，普遍降低了其他出让限制条件。广州、天津在“中小套型建造比例”上有所下调，其中天津更出现了首幅取消“居住套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅总规模的70%以上”的地块。
（三）“危”“机”并存 后市预期平稳
尽管市场已显露转机，但土地市场的回暖依然有限。虽然溢价率回升，“地王”再现等利好因素日增，但流标率依然较高。2012年6月，13个重点城市居住用地流标率攀高至33%，达到今年第二高位，与去年高位水平基本持平。受此影响，6月份居住用地成交量较前五个月均值缩减约34%。
2012年上半年，13个重点城市居住用地成交量缩减42%，与历史低位2009年同期水平基本持平。目前，调控政策进一步收紧的空间不大，政策面有所缓和。随着住宅市场的持续回暖，正处价格低位的土地市场预计也将吸引更多的房企入市购地，届时，下半年将迎来供地高峰。从2012年全国住房用地供应计划来看，商品住宅用地供应计划仅比上年减少约13%，据此计算，下半年推地将蓄势待发。
新房市场——楼市探底回升 后市谨慎乐观
2010年4月启动的最近一轮房地产调控已持续2年，在限购、限贷等一系列政策的影响下，过去两年全国房地产市场增幅大幅放缓，跌至历史低位，主要城市住宅销量亦出现大幅下降。刚性需求占据市场，高位房价理性回归，调控效果逐步显现。然而，当调控效果需要进一步夯实之际，新一轮经济危机的风险却不期而至，保增长还是降房价成为摆在政策决策者面前的一道难题。由于房地产行业的关联性，其对上下游众多相关产业以及国内消费都有极大的影响力。因此，虽然中央政府表态将依然坚持房地产调控不动摇，但实际上，信贷松动、地方微调等政策松动已经取代了之前的全面紧缩。
（一）市场快速回暖 供不应求再现
今年1-2月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。但3月份以后，政策环境出现了明显变化。虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9折甚至是85折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。
从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切。根据中原统计，2011年下半年以来，累计有40个城市在不同程度上“微调”了原有政策，主要包括调整普通住房标准、提高公积金贷款额度、实施购房补贴或购房落户政策等，这些政策符合支持首套自住需求，都得到了中央政府的认可。
（二）市场显著分化 “改善”接棒“刚需”
随着市场成交量的回升，在目前的市场环境下，主要城市的新建住宅市场也出现了一些新的特点。主要体现在城市差异、产品类型、新盘销售率等方面。2012年上半年，一线城市成交量累计增长5%，二线城市累计增长1%，而全国住宅成交同比下降约18%，一、二线城市表现明显优于广大的三、四线城市。
（三）去库存依然艰巨 开发投资乏力
虽然近期住宅成交情况良好，但是住宅库存面积依然巨大。从绝对值来看，目前主要城市的库存水平均创历史新高，虽然近期有所下滑，但整体水平依然较高。从消化时间来看，我们将库存除以上半年月均成交水平，消化时间基本集中在8-10个月，仅苏州消化时间需5个月，城市间差距有所扩大。
（四）政策保持平稳 市场谨慎乐观
2012年上半年，从全国的成交水平来看，销售面积同比依然为负，但是从30个主要城市的成交来看，目前市场已经逐步恢复，房地产政策的效应由一二线城市向三四线城市蔓延。这种复杂的市场环境让政策执行者左右为难，一旦政策放松一二线城市房价必然出现大幅反弹，三四线城市累计的泡沫也将越来越严重。另一方面，由于整体经济的疲弱，房地产调控政策也难以继续收紧。
二手楼市——政策微显暖意 市场筑底回升
2011年受央行持续收紧流动性，房贷利率和首付比例的提高，以及限购升级、限购城市范围扩大等高压政策的影响，各地二手房市场步入调整，四季度成交量跌至历史低谷，成交价格亦相继下跌。2012年，信贷依然是影响楼市表现的重要因素，随着2012年春节后信贷获取难度降低和首套房贷优惠利率的重启，以及多城市相继上调公积金贷款额度、调低公积金首付比例等等，促使2011年积压的刚性需求得以释放，二手房市场成交量大幅反弹，价格亦止跌回升。
（一）政策支持自住 成交逐步回暖
2012年春节后，银行信贷额度有所放松，部分城市首套房8.5折优惠利率重回。与此同时，地方在不触碰“限购”红线的基础上，出台了一些支持自住需求的微调政策。如重庆、武汉、厦门、南昌、芜湖等多个城市上调公积金贷款额度；武汉、广州、沈阳等地调低公积金贷款首付比例；重庆允许补缴账户余额增加贷款额度，以及延长贷款期限至最高30年；北京、上海、天津、武汉等城市上调普通住宅标准等。在诸多利好因素的刺激下，积压的刚性需求释放，各地二手房市场成交量企稳回升。
随着春节后一、二手房市场成交双双回暖，业主议价空间逐步缩小；加之各地陆续出台微调政策鼓励刚需以及央行降息，使得业主对后市的预期进一步转好，调低报价的比例开始下降，部分城市甚至重现业主调价的现象，二手房成交均价亦止跌回升。
（二）差别化调控 市场表现各异
在去年楼市调整中，五城市二手住宅量价均有所回落，但回落的幅度有所不同。从价格指数的累计跌幅来看，京深明显大于沪穗津。根据中原领先指数数据显示，北京和深圳二手住宅价格指数分别累计下跌12个月和9个月，累计跌幅均在10.0%以上；而上海、广州和天津价格指数累计下跌均不超过5个月，累计跌幅在2.8%~5.1%。这主要是由于北京是调控政策最为严格的城市，深圳则与房地产市场容量较小且投资比例较高有关。
在今年楼市回暖中，五城市二手住宅成交量价均有所回升，但回升的力度有不同。和过往两年月均成交面积相比，2012年6月五城市二手住宅成交面积均较2011年月均水平有所回升，但和2010年月均成交水平相比有升有跌，其中上海、广州二手住宅成交面积分别较2010年月均水平增长21%和6%；而天津、北京和深圳较2010年月均水平分别回落7%、38%和26%。
（三）政策持续维稳 后市稳中有升
在整体经济下行压力渐增的情况下，中央对房地产的调控将以“维稳”为主，预计下半年不会出台更为严厉的调控政策。但是从上半年京沪两地相继收紧“限购”执行尺度，以及河南新政搁浅可以看出中央对房地产调控政策的取态仍较为谨慎，短期内放松“限购”的可能性较小。与此同时，地方政府对于房地产调控微调放松冲动进一步增强，下半年或将有更多城市出台针对自住需求的微调政策。由此预计下半年楼市成交仍将以自住性需求为主，而改善型和投资性需求仍将受限，因此下半年成交量将稳中有升，大幅反弹的可能性较小。全年来看，六城市二手住宅成交面积有望超越2011年，但是较2010年仍有一定的差距。
2011年二手房价格的下跌主要是受到二手房成交量持续走低，以及新房降价促销的影响。然而，从今年上半年二手住宅成交量的走势来看，成交量已企稳回升，加之各地新开楼盘中降价楼盘逐渐减少，部分之前降价的楼盘甚至出现价格回调，二手房业主降价的压力减小。另据中原报价指数和经理指数显示，6月六城市二手住宅报价指数呈波动上扬的态势，显示出业主心态持续强化；而截至6月底上海、广州和深圳三地中原经理指数已攀升至70%附近，显示出经理人对后市成交价格看涨的信心持续增加。由此预计下半年二手住宅价格指数仍将持续小幅上涨。
写字楼市场——市场回归平淡 回暖尚待时机
如果说2011年是写字楼市场火热的一年，那么2012年无疑是其回归平淡的一年。2012年上半年无论是土地、建设、销售、租赁等一系列市场上，均呈现出明显的变化，“淡”成为2012年上半年中国写字楼市场的真实写照。虽然短期写字楼市场仍将继续盘整，但写字楼市场并非就此沉寂，从目前的空置水平、租金回报率来看，写字楼租金仍有继续上行的动力，写字楼投资目前来看回报率依然较高。随着中国经济的逐步企稳，调结构政策的陆续出台，中国的写字楼市场的前景依然光明。
（一）租金分化明显 空置水平回落
受累于中国经济的快速下行以及2011年租金的过快上涨，2012年上半年主要城市写字楼租金上升乏力，平均来看七个主要城市的租金上涨3%，远低于去年全年的14%。整体来看，表现优异的城市有北京、杭州、成都，上半年租金涨幅分别为19%、3%、9%，超过去年全年涨幅的一半。上海、广州、深圳、重庆表现较差，广州租金仅微涨1%，上海、深圳、重庆甚至下跌1%、8%、1%，与去年相比大相径庭。
虽然租金走势不佳，但是一线城市的写字楼空置情况依然良好，表明写字楼的租赁需求没有出现明显减少，未来租金有望继续稳中有升。其中，北京、上海、广州写字楼的空置率在去年底的低位基础上继续下降，目前空置率分别为3.47%、3.89%、6.16%，深圳空置率虽有所上升，但也仅为7.35%。
（二）销售降至低位 大宗交易活跃
从全国写字楼市场的销售来看，从2011年下半年开始，写字楼销售增速出现明显下滑，2012年1-2月销售增速甚至出现负增长，3-5月虽同比出现反弹，但整体仍处于低位。2012年1-5月，相比于同期商品房的销售面积负13.5%的增长率，全国写字楼销售面积情况稍佳，同比仍微增3.6%。
（三）价格涨幅放缓 回报日趋合理
与2011年的快速上涨不同，2012年上半年，写字楼价格涨幅明显趋缓。其中深圳、杭州的价格同比涨幅从1月的17%、15变为6月负增长，广州、成都、重庆的价格同比涨幅也从1月的19%、15%、14%回落到6月的8%、5%、8%。价格涨幅回落甚至下跌的主要原因是2011年价格上涨过快，中国经济又出现快速下滑，在这样的背景下，投资者普遍采取了观望的态度，写字楼价格高位盘整现象十分明显。
（四）建设大幅放缓 中西部表现亮眼
受销售速度大幅放缓影响，写字楼的开工和竣工速度也明显放缓。2012年1-5月，全国写字楼新开工面积2362万平方米，同比增长12.4%；写字楼竣工面积597.9万平方米，同比微降2.7%，写字楼建设速度终于从高位回落。（信息来源：裕冠地产 邹梅芳 11月29日）
